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【转载】房价调整的三个台阶——朱平  

2012-01-10 09:53:43|  分类: 固定资产投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 2012年总算与投资者见面了,虽然有预言这个年份并不太好,但做为股市投资者还是在过去一段时间,数着日子期待它的到来。有时候这种期盼并不是因为未来有多好,而是过去实在很糟糕。当然对于房地产商而言,未来也可能反倒不如过去,所以如果它们曾数过日子,那可能是在数资金还够用多少天,或政策还有多久会变。当然,也有情绪比较正面,比如球迷,因为NBA终于在年终的最后一周开始,那些三巨头们又开始表演了,而中国的球市无论篮球还是足球,都能感受到市场越来越火,外援也越来越多,球迷也越来越兴奋。如果从投资者角度分析,要是中国经济可以持续的增长,那么大约十多年后,中国很可能会有全球最好的体育市场之一,包括足球或者篮球。因为那时中国可能GDP超过美国,有全球最大的体育市场,所以最好球员完全有可能成为中超或中国某只篮球队的一个外援。不过这种预测能否成功,现在还是个问号,也许答案和房地产有关。

中国房地产在过去十年间夺尽了眼球,在房价的不断上涨中,政府终于出手调控,大多数人预期2012年就算不是拐点,也应该是一个时代的终点,因为中国每年建设的新房已超过1200万套,而中国每年新增人口才1600万人,总人口差不多14亿,简单地记算,将来一定有一天,每年的房地产建设规模会比现在还要小的。但是房价呢?

按照经济学原因,价格是由供求双方共同决定的。但实际情况会复杂许多,房屋供求双方的均衡价格其码有三种:一是泡沫房价,房屋主要不是自住,而是用于投资或投机。在财富分配不均时,比如现在的中国,有钱人买了大量不用于自住的房子,只要这些人的钱还够,这些人还相信房价仍然上涨,这种定价就会维持。但这种幻象会自我加强,所以最后必然会破灭,在日本、香港都是曾有这种经历。这是中国政府出人意料强硬调控的主要原因,中国现在房地产市值占GDP比总是2.9,美国和日本破灭时分别是3.16和4.65,但日本房地产破灭后,差不多跌了一半多,所以中国的比重已处于危险之中。

但遗憾的是就算房价下跌到老百姓能买得起,老百姓也未必幸福,因为第二种均衡定价叫拍卖式定价,老百姓正是以一辈子的幸福为代价,换得一套住房,这种房价会按个人资产的多少,从高往低拍卖,所以大城市最好地段的商品房一般都不会降价,因为这些房一段都是拍卖式定价,最有钱的人会占据这些资源。经验上,拍卖式定价下房价一般是居民收入的十倍,象香港或东京之类。如果以中国居民五万元一年的收入记算,房价在五十万一套,这应该是中国二线城市的低房价了。实际上老百姓多付的房价相当于交了税,要么养了一些不干活的房东,要么给了政府。这种定价的结果会让年轻人很沮丧,低出生率是一个合乎情理的结局,从而倒至人口负增长,这最终会影响一国的竞争力。

最低的均衡房价是房屋的成本加合理利润,现在欧美大部分城市处于这种价格之中,房价收入比会低至3倍,当然这与发达国家人均GDP比较高有关,中国人均GDP只有十分之一,即使现在按成本定价,也会比较高。所以中国解决住房问题的一个关键因素是提高劳动生产力,只有人均GDP大幅提高,中国人才可能进入一个极低房价收入比的时代。而这正是目前经济中国经济转型的根本目的。

所以,如果中国房地产调控成功,那么中国的房价应该可能从现在的泡沫式房价降至拍卖式价格。对于超级城市的人来说,很可能永远都得只会停留在这种价格水平。这对中国人来说还是很贵。但如果中国经济能够冲破中等收入陷进,那么也许大部分地方的房价能降到第三种成本定价的水平。而这就需要中国经济的转型,如果中国的劳动生产率不能大幅提高,那么大部分中国人会永远觉得房价太贵,也很难会有闲暇和闲钱来享受体育,那么上文所预期的全球最大体育市场也就成了一句空话。做为投资者如果想在将来的股市中获得收益,最重要的基础也正是中国劳动生产率的不断提升,房地产调控可能只是一个必要条件。

 

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